Закончился пятый месяц 2008 г., года с новой Радой, новым правительством, новой коалицией, новым бюджетом, новыми тающими надеждами, неопределенностями и большими тревогами. Многие события текущего периода волнуют практически всех граждан Украины, но в секторе особого внимания и интереса безусловно находятся вопросы бюджета, земельных отношений и взаимоотношений с органами власти в свете «свежего ветра» декабрьских изменений.
По порядку.
Вопросы арендной платы за землю сельхозпредприями.
Маловато было времени новому правительству качественно поправить бюджет старого правительства, но нужно было бы, как по Жванецкому «ТЩАТЕЛЬНЕЕ». В результате изменений бюджета изменены Земельный Кодекс, Законы Украины «Об аренде земель» и «О плате за землю».
Также, в спешке, в отношении Закона Украины «Об аренде земли» поступили и в 2005 г., когда корректируя бюджет «привязали» нижний предел размера арендной платы за землю к земельному налогу, а верхний – к нормативной денежной оценке земли. На первый, особенно неквалифицированный взгляд, все нормально, т.к. земельный налог устанавливается определенным процентом от нормативной денежной оценки. Однако, Законом «О плате за землю» для пашни установлен размер налог в размере 0,1% нормативной денежной оценки, а для многолетних насаждений (в Николаевской области это сады и виноградники) - в размере 0,03% нормативной денежной оценки. Это означает, что нижние пределы арендной платы для пашни и виноградников стали отличаться от верхних пределов в 100 и 330 раз.
Изменения бюджета 2008 г. довели эту разницу для сельхозугодий до 120 и 400 раз. Вот «поле для раздолья»: плательщики арендной платы договариваются с главами районных администраций, которые решают вопросы единолично, в таком широком диапазоне.
Ну как тут не взять, и как тут не дать?
¬
Так пример, для одного из сильных хозяйств области, арендная плата в соответствии с действующим законодательством, может быть установлена в пределах от 16 240,06 грн.(налог) до 3 526 262,36 грн.(12% денежной оценки).
Вопросы арендной платы за землю для хозяйствующих субъектов в населенных пунктах
Для арендаторов земли в населенных пунктах, для которых Законом Украины « О плате за землю» земельный налог установлен в размере 1% от нормативной денежной оценки земельного участка, привязка верхнего предела арендной платы к нормативной оценке земельного участка не столь важна, как установление нижнего предела в размере 3- кратного земельного налога и верхнего предела в размере 12% нормативной денежной оценки земельного участка. Действительно, при заключении договора аренды арендатор просчитывал предельную арендную плату, которую он может заплатить ведя прибыльную устойчивую предпринимательскую деятельность. С другой стороны, Арендодатель (местный совет населенного пункта) в соответствии с законодательством, желает получить максимальную плату в виде арендной платы за пользование земельным участком, 12% нормативной денежной оценке земельного участка.
На территории г. Николаева есть разные арендаторы земли. Есть землепользователи, которые в самом начале земельной реформы затратили средства на инвентаризацию своих земельных участков и оформили их в постоянное пользование. Есть и другие, которые за 17 лет реформы свои земельные отношения не урегулировали и не собираются. А законопослушные землепользователи, землепользователи с высоким самосознанием, затратили раз средства, время и здоровье, на свои средства разработали техническую документацию и получили не столько для себя, сколько для государства земельно – кадастровую информацию на земельный участок, затем второй раз выполняя требования по переоформлению документации для аренды земельных участков, пользователи которых не имели права постоянного пользования землей в соответствии с Земельным Кодексом 2001 г. Как позже установил Конституционный суд Украины, понуждение «постоянных землепользователей» сдать Государственные Акты и оформить договоры аренды земли норма противоречащая Конституции. Но вернуть акт невозможно, и сегодня цена такой ¬
неконституционной меры для законопослушных землепользователей - арендная платы, превышающая земельный налог в от 3 до 12 раз.
Здесь уместно пояснить, что Николаевская городская община планирует собрать в 2008 г. в виде платы за землю ( налог и арендная плата) 35 814 000 грн, т.е. при площади земель города 252 826 000кв.м в среднем с 1 кв.м земель города 0,142 грн, При этом один из арендаторов земель водного фонда в Корабельном районе будет платить 2,78 грн/кв.м, арендатор земель промышленности в том же районе – 5,63грн./кв.м, а наша «гордость и любовь» - «Пивзавод» - 4,71 грн./кв.м, т.е. в 19,6 , 39,6 и 33 раза больше, чем средний сбор по городу. Вот так у нас поддерживают законопослушных субъектов предпринимательской деятельности - землепользователей.
Кроме того, на территории населенных пунктов есть землепользователи, которым налог установлен в размере 3% от суммы земельного налога. Таких земель немало: это земли, занятые жилым фондом, кооперативными автостоянками, гаражно – строительными и дачно – строительными кооперативами, индивидуальными гаражами и дачами, некоторыми земельными участками, занятыми производственными, культурно – бытовыми и хозяйственными строениями и сооружениями на землях для сельхозпроизхводства, водного и лесного хозяйств. Не все перечисленные здесь земельные участки оформлены в собственность и постоянное пользование. Многим еще предстоит оформить свои земельные участки в собственность, а имеющим право на постоянное пользование - в постоянное пользование. И велик соблазн у чиновника препятствовать бесплатной передаче земельных участков в собственность, а требовать оформления аренды и с высокой ставкой – до 12%. Вот и здесь налог составит 0,0003% нормативной денежной оценки, а арендная плата составит от 0,0009% до 12% нормативной денежной оценки.
Как выйти из ситуации?
В интересах сельхозпроизводителей, которые «поспешили» переоформить постоянное пользование землей на аренду, необходимо внести изменения в закон «Об аренде земель» верхний предел арендной платы и «привязать» к земельному налогу, а властью Кабинета министров ограничить аппетиты глав районных администраций, предложив методику установления размеров арендной платы в зависимости от доходности производства. Плату за землю в размере налога они ¬
получат, а то, что свыше – брать взвешенно, с учетом интересов производителей и потребителей продукции.
В интересах арендаторов земель в населенных пунктах, которые в свое время «по честному» сдали Госакты постоянного пользования и переоформили земельные участки в аренду, целесообразно ввести в практику установление льгот по земельному налогу, например в размере 0,33 обычной ставки налога, тогда трехкратный льготный налог сравняется с обычной ставкой и законопослушные землепользователи, которые в силу неконституционных мер стали арендаторами, смогли бы нормально и эффективно работать, конкурировать на рынке и пополнять бюджет не только земельным налогом.

PS И всеже, если Вас это вопрос волнует, касается и Вы получили предложение от Арендодателя «быстренько» внести изменения в раздел арендной платы Договора аренды по установлению нового размера арендной платы в форме 3-х или более кратного земельного налога, не спешите «обгонять паровоз». Спокойно и внимательно прочитайте Ваш Договор аренды, убедитесь, что требование изменить размер арендной платы соответствует условиям договора, посчитайте и только тогда примите решение. Ведь «Договор дороже денег»!.